青島二手房買(mǎi)賣(mài)全攻略

二手房的選擇：

第一步：選擇房源選擇二手房房源可以有多種渠道

一是到正規(guī)的房地產(chǎn)中介尋找房源信息

二是通過(guò)親戚朋友、熟人同事的介紹

三是查詢報(bào)紙登載的信息或者正規(guī)的房產(chǎn)網(wǎng)站等。

第二步：產(chǎn)權(quán)審查對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)之前最重要的是把房子的來(lái)歷摸“清楚”

第一，要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠，審查該房的“兩證”相關(guān)文件，沒(méi)有兩證的房屋，不得買(mǎi)賣(mài)。

第二，選中一套房子，還要了解房子的產(chǎn)權(quán)是否與他人共同擁有。

第三，二手房交易前，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛。

第四，應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵等情況。第五，要看所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋，因?yàn)楣凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)，有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。此外，還要看所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無(wú)誤。

第三步：雙方談價(jià)如果通過(guò)以上程序購(gòu)房者選好了房子，那么下一步就是雙方談價(jià)了，看看房子到底值多少錢(qián)。

第四步：簽訂合同需要提醒的是，簽訂購(gòu)房合同，雙方一定要使用標(biāo)準(zhǔn)合同———《市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，由市房產(chǎn)管理局監(jiān)制，在各區(qū)房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)交易互換中心都有售。

第五步：“兩證”過(guò)戶簽訂合同時(shí)，買(mǎi)方就需要交付定金，然后購(gòu)房者和房主到該房屋的房證填發(fā)單位區(qū)房產(chǎn)局辦理過(guò)戶，過(guò)戶時(shí)一般繳納首付款。

第六步：申請(qǐng)貸款，如今，二手房?jī)r(jià)越來(lái)越高，不少購(gòu)房人需要通過(guò)貸款才能圓自己的住房夢(mèng)。目前銀行都開(kāi)展了二手房貸款業(yè)務(wù)。

第七步：辦理房貸購(gòu)房者拿著申請(qǐng)貸款時(shí)簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請(qǐng)表》，新辦理出來(lái)的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、《抵評(píng)估報(bào)告》，到區(qū)房產(chǎn)管理局辦理《他項(xiàng)權(quán)證》。

二手房的交易流程

１、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

２、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

３、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

４、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱的“白契”。

５、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

６、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

一、商品房交易過(guò)戶手續(xù)。

辦理商品房的交易手續(xù)從法律規(guī)定及行政規(guī)定來(lái)看，都是最簡(jiǎn)單的，但經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的復(fù)雜性導(dǎo)致在實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中商品房的交易過(guò)程及其復(fù)雜，涉及到幾類(lèi)商品房的過(guò)戶，對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的、已辦房產(chǎn)證的但未解除的、已辦房產(chǎn)證的等；對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)有一次性付款購(gòu)買(mǎi)此房的、有通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)此房、有通過(guò)轉(zhuǎn)按揭購(gòu)買(mǎi)此房的等。

上述情況的存在就導(dǎo)致某些交易無(wú)法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部門(mén)批準(zhǔn)。舉例來(lái)說(shuō)，如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產(chǎn)證的這些情況下買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同是無(wú)效合同（前文已有論述，請(qǐng)參照）；如賣(mài)方貸款買(mǎi)房，房產(chǎn)證已辦理，但未解除，賣(mài)方自己無(wú)力一次性清償銀行貸款，不能解除銀行對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的，因此也不能辦理過(guò)戶；再比如買(mǎi)方欲通過(guò)貸款買(mǎi)房，但賣(mài)方也是通過(guò)貸款買(mǎi)的房，未還清銀行貸款，房屋正處在狀態(tài)，無(wú)法辦理過(guò)戶，買(mǎi)方也無(wú)法申請(qǐng)貸款，通過(guò)同一家銀行轉(zhuǎn)按揭的方式賣(mài)方的貸款銀行又不同意，又沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)或其它的銀行提供其它方式的轉(zhuǎn)按揭(跨行轉(zhuǎn)按揭)，這種情況也辦不了過(guò)戶手續(xù)。根據(jù)市場(chǎng)需求，針對(duì)類(lèi)似于第三種情況，一些大的房屋中介機(jī)構(gòu)或股份制銀行提供一種跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，以利于買(mǎi)賣(mài)雙方的交易能順利進(jìn)行。

商品房過(guò)戶具體的程序?yàn)椋?/p>

1、如賣(mài)方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定，買(mǎi)方不通過(guò)貸款的方式支付房款，則賣(mài)方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買(mǎi)方持身份證明，買(mǎi)賣(mài)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過(guò)戶申請(qǐng)，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過(guò)戶文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買(mǎi)方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個(gè)工作日后買(mǎi)方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對(duì)某些類(lèi)過(guò)戶當(dāng)天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過(guò)程有些不同，交易時(shí)不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)再交納稅費(fèi)，然后才發(fā)證）。

如買(mǎi)方通過(guò)貸款方式支付房款，則與買(mǎi)賣(mài)雙方的過(guò)戶無(wú)關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完全完成變更登記為準(zhǔn)作為向買(mǎi)方放款的依據(jù)。在辦理二手商品房交易時(shí)，房屋交易主管部門(mén)將其稱為“存量私房買(mǎi)賣(mài)”，交易主管部門(mén)收繳的證件有：

1)、房屋所有權(quán)證原件；

2)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同；

3)、賣(mài)方身份證復(fù)印件(核驗(yàn)原件)；

4)、買(mǎi)方身份證明(核驗(yàn)原件)。買(mǎi)方是本市個(gè)人留存身份證復(fù)印件，外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存軍官證復(fù)印件，外國(guó)人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；

5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)復(fù)印件。

2、如賣(mài)方的房屋未還清銀行貸款，房屋所有權(quán)證處在狀態(tài)，則買(mǎi)賣(mài)雙方必須通過(guò)第三方墊資的方式，先將賣(mài)方的房屋所有權(quán)證解除，然后再辦理過(guò)戶手續(xù)。

二、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)

經(jīng)濟(jì)適用住房在交易時(shí)有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是購(gòu)買(mǎi)原價(jià)，且買(mǎi)方符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格，買(mǎi)方需到住房開(kāi)發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣(mài)方要補(bǔ)交土地出讓金。其它交易過(guò)戶手續(xù)與商品房基本相同。

已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理部門(mén)收繳的證件為：

1)、賣(mài)方填《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售申請(qǐng)確認(rèn)表》；

2)、買(mǎi)賣(mài)雙方提交身份材料：

3)、與原產(chǎn)權(quán)單位買(mǎi)賣(mài)契約；

4)、房屋所有權(quán)證；

5)、房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件(證中無(wú)圖的除外、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)；

6)、買(mǎi)賣(mài)雙方合同一式三份。

三、房改房（含危改房）的過(guò)戶手續(xù)。

房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類(lèi)型，每種類(lèi)型的房屋交易方式都有所不同。成本價(jià)購(gòu)房需出售時(shí)原來(lái)需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋出售時(shí)因原售房單位有6%的產(chǎn)權(quán)，因些該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。央產(chǎn)權(quán)的房屋必須經(jīng)過(guò)“在京中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室”審批同意后才能上市交易。但出售時(shí)還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明。

對(duì)于危改回遷房的更名程序大致為：原被拆遷人書(shū)面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關(guān)的放棄回遷房屋的手續(xù)，拆遷辦將買(mǎi)方變更為被拆遷安置人，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂回遷安置協(xié)議，拆遷辦將變更資料報(bào)拆遷行政主管部門(mén)。將來(lái)房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)直接登記在買(mǎi)方名下。這種過(guò)戶程序筆者在前文中提到過(guò)，應(yīng)屬于一種權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼藢儆诤戏ㄐ袨椤?/p>

四、法院查封拍賣(mài)房屋的過(guò)戶程序。

法院查封拍賣(mài)的房屋申請(qǐng)人需持法院?jiǎn)畏竭^(guò)戶協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)到房屋行政主管部門(mén)辦理登記手續(xù)，登記完成后才能再次上市出售。登記時(shí)個(gè)人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。如是單位，則境內(nèi)單位與境外單位不同，境內(nèi)單位提供法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書(shū)、批準(zhǔn)該法人或組織成立的文件；法人的授權(quán)委托書(shū)、法人的身份證復(fù)印件，受托人的身份證原件復(fù)印件；境外單位提供：法人或其他組織的商業(yè)登記證、注冊(cè)證書(shū)、批準(zhǔn)該法人或組織成立的文件、法人的授權(quán)委托書(shū)、法人的身份證復(fù)印件、受托人的身份證復(fù)印件、北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；還應(yīng)提供測(cè)繪圖、表。

對(duì)于房屋繼承、房屋贈(zèng)與、房屋分割(析產(chǎn))、夫妻更名、已購(gòu)公房改為商品房、房屋交換、遺失補(bǔ)證登記等手續(xù)問(wèn)題，反正差不多都這么個(gè)流程吧，可能有的會(huì)稍微有些出入，但基本一致，僅供參考哈。

賣(mài)方： ________（以下簡(jiǎn)稱甲方） 身份證號(hào)：______

買(mǎi)方： ________（以下簡(jiǎn)稱乙方） 身份證號(hào)：______

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方所售房屋權(quán)證號(hào)及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積、附屬設(shè)施：

1、甲方所售房屋所有權(quán)證號(hào)為"______ 號(hào)"，房屋土地使用權(quán)證號(hào)為"______ 號(hào)"；

2、甲方所售房屋位于______ 區(qū)______ 路（街）______ 號(hào)，為_(kāi)_____ 結(jié)構(gòu)；

3、甲方所售房屋建筑面積______ 平方米；

4、甲方所售房屋附屬設(shè)施為_(kāi)_____ 。

第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用：

1、 甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___ 拾___ 萬(wàn)___ 仟___ 佰元整（含附屬設(shè)施

費(fèi)用）；

2、 甲、乙雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方交易稅費(fèi)由 方負(fù)擔(dān)。

第三條 付款方式：

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

第四條 房屋交付：

甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過(guò)戶手續(xù)（繳納稅費(fèi)）后 ___ 日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方， 因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時(shí)間可據(jù)實(shí)予以延長(zhǎng)。

第五條 乙方逾期付款的違約責(zé)任：

乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，屆時(shí)將由乙方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)，并向甲方支付購(gòu)房款10%違約金。

第六條 甲方逾期交房的違約責(zé)任：

甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時(shí)交付使用，每逾期一日，按照購(gòu)房總價(jià)的2‰支付違約金，逾期達(dá)一個(gè)月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)，并向乙方支付房?jī)r(jià)10%的違約金。

第七條 甲方保證在交接時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

第九條 本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條 本合同一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其他三份交有關(guān)部門(mén)存檔。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

住址（工作單位）：

聯(lián)系電話：

_________年____月____日